Après lecture du BOI sur les actifs, il s’avère qu’un immeuble ne s’amortie pas comptablement. Si, après quelques années de fonctionnement, un des associés cède ses parts à une société IS ou à une entreprise BIC, la SCI aura l’obligation de procéder à des amortissements qui pourront être déduits par le nouvel associé. Comme Il est très courant qu’un immeuble ai une valeur plus importante que sa valeur d’acquisition a terme, un immeuble ne s’amortie pas comptablement. Dans la plupart des autres cas, en principe, elle n’est pas soumise à la TVA sauf pour les locations consenties à des personnes elles-mêmes assujetties à la TVA. Dans une Société civile imposée à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR), chacun des associés déclare les revenus perçus au titre des revenus fonciers. Acquisition de l’immeuble par la SCI. For correspondence. est ce que le montage que vous suggérez ne peut être considéré par le fisc comme étant « ESSENTIELLEMENT » destiné à frauder le fisc? Merci pour cet article, mais il aurait également été intéressant de s’intéresser aux implications lors de la revente de l’immeuble, pour l’impot sur la plus-value. Depuis celle-ci, le bien doit être ventilé en éléments principaux qui vont constituer les composants. Bonjour. Dans un premier temps, nous traiterons de la valeur à donner à l’actif incorporel puis nous évoquerons la durée d’amortissement des actifs amortissables. Merci pour vos informations et vos commentaires. En creusant, il semblerait qu’une plus value potentielle au moment du passage en amortissement (valeur du marché) soit imposable immédiatement ou reportable si l’amortissement de l’immeuble est intégré dans la compta tel qu’il aurait dû l’être depuis la date d’acquisition du bien. En fonction de la nature de l’immeuble, l’administration propose un taux d’amortissement annuel. Prévenez-moi par e-mail des prochains commentaires sur cet article. Régime de l’impôt sur le revenu Le gérant de la SCI doit renvoyer au service des impôts ou télétransmettre une déclaration de résultat n°2072 (au plus tard le 3mai pour l’année 2012). Merrci de me dire si mon raisonnement est correct. En reprenant mon post plus haut (7 novembre 2016 at 14:58), si la SCI bascule à l’IS, elle pourrait reprendre son plan d’amortissement en tenant compte des années déjà écoulées depuis l’acquisition + travaux. Il reste donc 10 ans d’amortissement, dont la charge devrait être absorbée par les recettes issues des loyers payés par la SARL. merci. Il y a quand même un amortissement…. merci Guillaume La SCI peut faciliter la transmission d'un bien et permettre de réaliser celle-ci dans des conditions fiscales avantageuses. Crédit immobilier : Avez-vous besoin d’un courtier en crédit immobilier ? SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé » : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/societe-civile-sci-option-impot-sur-les-societes-interet.html#comment-595703, En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées, La France doit faire sa révolution managériale, décisionnelle et novatrice. Le montant total à payer au vendeur sera identique = montant de la cession de part + remboursement du compte courant, mais la plus value taxable sera diminuée. Chacun présente ses avantages et ses inconvénients. Puisqu’il s’agit de constater une charge de dépréciation, la constatation d’un amortissement comptable aura pour conséquence de réduire le bénéfice comptable, c’est à dire le bénéfice distribuable aux associés. En effet, les règles des revenus fonciers s’appliquent de façon identique aux personnes physiques directement propriétaires d’un immeubl… (c) 2014 Editions Francis Lefebvre. Il n’est pas possible de prendre une quote-part du montant de l’investissement sans tenir compte de la localisation géographique de l’immeuble. Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi nattribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet Une Société Civile Immobilière est une société qui bénéficie de la semi-transparence fiscale. Merci pour votre réponse. Avec une société civile immobilière (SCI) à l’IS le résultat, comme pour toute société, est déterminé en terme de bilan, en tenant compte des charges réelles, ainsi que de l'amortissement de l’immeuble. Accueil → Blog → Valorisation du terrain d’un ensemble immobilier. – Immeuble acheté 50 K€, travaux: 100 000 K€; Pour les immeubles d’habitation construits antérieurement au 1er septembre 1948, on peut se référer utilement aux normes définies à l’annexe I du décret n °48-1881 du 10 décembre 1948, pris en application Toute dépréciation des éléments de l’actif immobilisé de l’entreprise constitue pour celle-ci une perte de substance. Je ne comprends pas ? Je vous remercie d’avance pour vos réponses. Dans le cadre d’une cession de parts sociales (et pas de démembrement au profit des enfants) Dans le magazine Le Point du 19 novembre 2020, vous pouvez consulter notre article sur... IR ou IS : quelle imposition choisir pour sa SCI ? En cas de location d'un bien immobilier par la société, les résultats de la SCI sont imposables à l'impôt sur le revenu à proportion des parts que chaque associé détient dans la société (dans la catégorie des revenus fonciers ). Bonne soirée, Flo a raison, l’amortissement de l’immeuble ne pourra pas être total (hors mis la valeur du terrain), mais il y aura des composants qui auront une valeur nulle à la fin de leur usage et d’autres qui ne perdront pas de valeur (comme la structure de l’immeuble) Comme souvent, la réalité est différente car beaucoup de SCI (voir toutes) constatent l’amortissement. A la valeur réelle ? Ce qui du fait créer une belle opportunité fiscale ! En effet, dans une immeuble, il y a toujours une quote-part de la sa valeur qui doit être affecté à la construction et une quote-part qui doit être affecté au terrain. Article 322-1 du PCG. J’en déduit à sa lecture que mon calcul serait juste (ou pas) ? Mes parents ont besoin de liquidité et je pensais racheter les parts à l'aide d'un prêt bancaire afin que le loyer paît la mensualité du crédit. C’est la combinaison entre le statut d’associé (en pleine propriété ou en nue-propriété / usufruit des parts de SCI) et le rôle de gérant permet de transmettre un patrimoine immobilier, tout en limitant les droits des donataires sur la gestion de l’immeuble. Et là, c’est le drame…. Pour autant, la jurisprudence précise qu’il n’est pas possible de priver le nu propriétaire du droit de vote en sa qualité d’associé. SCI et bien immobilier à usage mixte : comment ça marche ? Bonjour, En l’espèce, la société requérante soutenait qu’à défaut d’obligation expresse prévue par les textes, elle ne pouvait se voir privée sous le régime des BIC du droit à déduction des amortissements qui auraient pu être déduits, mais ne l’ont pas été, durant toute la période au cours de laquelle son résultat relevait à titre exclusif des revenus fonciers. https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/societe-civile-sci-option-impot-sur-les-societes-interet.html#comment-595703 Oui effectivement ce raisonnement est correct dans la mesure ou la SCI est transparente (associés imposés à l’IR sous le régime des revenus fonciers). Il existe plusieurs méthodes pour évaluer un terrain, la plus simple (mais la plus coûteuse) étant de recourir à un expert qui va procéder à son évalua… Néanmoins, vous ne pourrez pas déduire les charges d’intérêt et autres charges déductibles. La ventilation ou décomposition d’un bien en composants est le fruit d’une évolution fiscale intervenue en 2005. Merci de bien vouloir me répondre, si jamais il y a une réponse à apporter à cet imbroglio. Bonjour, Un immeuble de placement se distingue d’un immeuble d'exploitation, dont la détention est nécessaire à l'activité d'une entreprise ou d'un particulier (hangar, usine, etc). bjr Le plan d’amortissement établi sur la structure doit alors obligatoirement être échelonné, au plan fiscal comme au plan comptable, sur sa durée réelle d’utilisation. Si vous continuez à utiliser ce site, nous supposerons que vous en êtes satisfait. Department of Entomology, Michigan State University, 243 Natural Science Building, East Lansing, MI, 48824 USA. La SCI étant endettée, la valeur de la donation servant de base au calcul des droits de mutation à titre gratuit est très faible. Merci pour vos précisions. Cette charge vient donc diminuer le résultat comptable d’une SCI. Choisir le régime fiscal le plus adapté à sa situation est sans aucun doute l’élément le plus compliqué pour un investisseur. Le fait de ne pas amortir le bien augmente le résultat, et par voie de distribution le compte courant d’associé. Encore félicitations pour votre site. Pour déterminer la valeur des parts, on calcul l’actif net réévalué de la SCI : Actif (valeur de l’immeuble + liquidité) – Passif (dette bancaire). L’amortissement est déductible fiscalementlorsqu… Je dirige une SARL qui occupe les locaux loués par une SCI imposée à l’IS dont je suis gérante. comment fonctionne les amortissements de cette SCI – 20 ANS/30 ANS Tel est le principe de l’amortissement, qui apparaît ainsi comme la constatation comptable de la perte subie sur la valeur d’actif des immobilisations qui se déprécient avec l’usage et le temps. L’amortissement des locaux appartenant à la SCI a été calculé sur 20 ans, et déduit ainsi des résultats annuels jusque l’exercice 2014. La SCI fait un crédit pour la totalité de l’achat de l’immeuble de rapport. Tout est une question de maîtrise du couple gain/risque. Bénéfice comptable VS bénéfice fiscal. L’amortissement comptable aura donc une conséquence sur le bénéfice comptable de l’entreprise mais n’aura aucune conséquence sur la détermination du bénéfice fiscal. Mais soulignons que les SCI placées dans la situation visée en l’espèce par le Conseil d’Etat pourront trouver un intérêt à se prévaloir de la règle admise par l’administration, qui autorise les entreprises à amortir l’ensemble de leurs immobilisations sur leur durée d’utilisation. (Voir sur ce point notre ouvrage « Amortissements », 2e édition n° 695 s.). Nous utilisons des cookies pour vous garantir la meilleure expérience sur notre site web. comme le ferai un particulier qui met son appartement loué nu en location meublée ? Par exemple, si une SCI acquiert un bien immobilier de 500 000€ en plein centre de Paris ou dans une zone industrielle, la valeur du terrain est complètement différente. Bonjour Charlotte, Exemple: Un bien immobilier peut être une maison, un appartement, un immeuble, des bureaux… Mais quelle que soit la nature du bien, avant de s’intéresser à la technique d’amortissement, il faut s’interroger sur la possibilité de l’amortir. Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. Ce loyer peut être déduit des revenus de la société. Vous l’aurez compris, travaux: 100 K€ et non 100 000 K€ ! 39, 1-2°, BOI-BIC-AMT-10-40-10 no20) ; - pour les structures des biens déc… Diplômé du master Gestion de Patrimoine de l'université de Clermont-Ferrand - 15 ans d'expérience -, Inscrivez-vous pour recevoir GRATUITEMENT nos prochains articles par mail, Leblogpatrimoine.com vous conseille dans la gestion de votre patrimoine. La création d’une SCI est idéale pour se lancer dans l’ investissement immobilier.En effet, qu’il s’agisse de l’acquisition ou de la gestion de biens immobiliers, la SCI vous permet de bénéficier d’une certaine souplesse de fonctionnement, d’une fiscalité avantageuse, ainsi que de la protection de votre patrimoine. Cette solution présentait le mérite sur le plan économique d’éviter à l’associé soumis à l’impôt sur les sociétés d’être imposé sur un résultat brut ne prenant en compte aucun amortissement lorsque le changement de la qualité de l’associé intervient assez longtemps après l’acquisition des immeubles (en l’espèce vingt-trois ans) (Voir également en faveur de cette analyse l’étude de P. Fernoux « Amortissement de l’immeuble d’une SCI par un nouvel associé soumis à l’IS » publiée au BF 12/03 p. 883). Guillaume pouvez-vous m’en dire plus sur les conditions de déduction des charges d’intérêts ? Par ce que la question de solvinz est délicate je vous livre LA réponse du grand maitre Francis Lefebvre :-)) Sauf erreur de ma part, la location meublée par une SCI entraîne systématiquement une imposition du résultat fiscal à l’Impôt sur les sociétés. Vente d’un bien en SCI : déroulement. Immeuble de placement : caractéristiques Principe. Ma question : afin d’éviter un déficit à la SARL, est-il possible d’allonger la durée du plan d’amortissement des locaux de la SCI ? Par prudence, les statuts pourront déroger au principe édicté par le code civil mais l’usufruitier devra recueillir l’accord du nu propriétaire pour les décisions affectant la substance de la société : modification du pacte social, augmentation ou réduction de capital, transformation, prorogation de la société. Je vois ce que vous voulez dire… Non, il ne s’agit pas d’une stratégie essentiellement fiscale… du moins je ne crois pas. L’amortissement comptable de l’investissement d’une entreprise est l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. Le bofip nous donne des indications selon les composants pour la durée et la valeur des éléments. La détention d’un actif immobilier par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu a très peu d’effet sur l’impôt dû. Dans l’hypothèse d’un changement de qualité d’associé, la question de la détermination du plan d’amortissement soulève plusieurs interrogations. Bonjour, Il faut rappeler tout d’abord que le choix de constituer une SCI ne répond pas à l’origine à des impératifs fiscaux, mais avant tout patrimoniaux. C’est le seul moyen de pouvoir déroger a cette règle. Aucun régime n’est parfait. Notifiez-moi des commentaires à venir via émail. FR 48/07 (paru le 26/10/07) Ainsi, lorsqu’une SCI loue des biens immobiliers à une entreprise non liée (au sens de l’article 39, 12 du CGI), ils sont regardés comme des immeubles de placement. Ils doivent par conséquent être amortis sur la durée d’utilisation. En principe un loyer de marché doit être versé. La société civile immobilière est définie par le code civil dans les articles 1845 et suivants. C’est un sujet que nous traitons abondamment dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , un livre dans lequel nous vous donnons tous nos conseils pour réussir votre investissement immobilier. Merci en tout cas pour cet article qui a le mérite d’expliquer de façon simple et claire la situation. Vous pouvez pas créer une SCI seul … Il faut être 2 a minima. La société civile immobilière est défini par le code civil dans les article 1845 et suivants. Cela signifie que la Société Civile dispose d’une personnalité morale, mais que chaque associé personne physique est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus fonciers sur la quote-part des résultats qui lui revient. Lors de la revente du bien du bien la plus-value est égale à En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées. Quel est l’intérêt d’un amortissement comptable pour optimiser la transmission du patrimoine ? Il s’agit simplement du statut des sociétés qui ne sont ni commerciales, ni libérales. Après la Covid-19, l’impérieuse nécessité d’une croissance économique forte et durable. La constatation d’un amortissement ayant pour conséquence de réduire le bénéfice distribuable à l’usufruitier, c’est le nu propriétaire qui en profite ». Une personne physique peut elle vendre à une SCi qu elle crée avec ses 2 enfants un bien immobilier sur lequel elle n à pas de prêt, en faisant par contre un prêt auprès de sa banque au nom de la SCi . Ce sont alors les règles de l’amortissement linéaire qui s’appliquent pour le calcul de la dépréciation de la valeur de l’immeuble qu’elle détient. Les statuts peuvent déroger aux dispositions des deux alinéas qui précèdent. Ou au cout historique, avec un rattrapage d’amortissement non déductible, comme le ferai une SCI qui opte à l’IS…Dans ce cas, comment constate-t-elle la différence entre son actif et ses dettes (qui ont diminué depuis l’achat), par un compte de produit ? Bonjour, Dans la course à la croissance, « Time is money », Bâtiments industriels (non compris la valeur du sol). 5°- pour les immeubles construits par la SCI si l’immeuble n’est pas destiné à l’habitation principale pour les trois quart de sa superficie. 2 Le changement dans la qualité des associés d’une SCI, dans le cas où ses parts jusqu’alors détenues exclusivement par des personnes physiques sont acquises par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, entraîne un changement des règles de détermination de son résultat. Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet… L'actif qui semble le plus évident à décomposer est le bien immobilier. Conseil en gestion de patrimoine Indépendant, Fondateur du site Leblogpatrimoine.com - Conseil en gestion de Patrimoine Indépendant - © tous droits réservés leblogpatrimoine.com -. La problématique se situe au niveau de la ventilation entre le prix d’acquisition d’un ensemble immobilier entre le terrain d’assiette et les constructions. Les droits de donation porteront donc sur une très faible valeur et les abattements disponibles pour la donation entre parents et enfants ne seront que peu consommés. Depuis 10 ans, je mets en location une habitation nue imposée en revenus fonciers au réel puis au micro (donc sans amortissement).